Prix du logement à Paris : la baisse est déclarée

-0,5 %, c’est la baisse enregistrée sur le logement ancien à Paris sur un mois en janvier 2021. Sur un an le glissement est de -0,1%.

Cette baisse, la première en cinq ans, annonce-t-elle une inversion de tendance ?

La réponse n’est pas facile, tant sont nombreuses et contradictoires les forces qui agissent sur la formation des prix du logement en général et à Paris en particulier. On sait que du côté de l’offre, le déficit de construction neuve par rapport aux besoins est important et récurrent. Du côté de la demande, la « courbe de Friggit » suggère depuis longtemps que le pouvoir d’achat des ménages est la principale force de rappel qui pourrait faire baisser les prix de logement partout en France.

Cette force de rappel semble jouer pour les loyers, dont l’indice évolue parallèlement à celui du revenu des ménages, tandis que l’indice du prix du logement, au contraire, reste divergent.

Cela résulte de la nature composite du logement à la fois (1) bien d’usage assurant la fonction fondamentale d’abriter la vie de ses occupants et support d’investissement procurant à l’investisseur (2) un rendement, (3) une plus-value ou une simple conservation de la valeur en tant que bien réel.

Selon la nature de l’acquéreur, occupant ou investisseur locatif, les 3 aspects se combineront différemment, stimulant de façon variable l’intensité de la demande et l’orientant vers les marchés répondant le mieux à cette combinaison d’attentes (le rendement locatif plutôt en régions, la conservation de valeur à Paris).

Autre stimulant de la demande : le comportement des banques qui, en plus des taux bas, n’ont cessé d’allonger la durée des prêts afin d’accroître la solvabilité des emprunteurs, agissant ainsi comme une subvention à la hausse des prix. Ce stimulant agit moins récemment, les banques étant plus vigilantes sur la sélection des emprunteurs. Phénomène observable depuis la crise de 2008, le maintien ou la hausse des prix s’accompagne d’une baisse du nombre des ventes, l’effet prix masquant l’effet quantité.

Finalement la réponse à la question de la baisse de prix du logement s’annonce différenciée : pas de baisse sur le neuf raréfié, une baisse sur les marchés de l’ancien qui ont le plus monté ces dernières années, selon une gradation partant des zones les moins urbanisées vers les grandes métropoles dont Paris.

Dans la perspective de l’après COVID, les acquéreurs se concentreront sur le profil des ménages ayant une réelle capacité d’épargne. La préoccupation d’usage devrait se maintenir malgré les nouvelles organisations de travail, avec une priorité à l’accès à l’emploi, aux équipements et infrastructures de transport de grands centres urbains. Compte tenu de la période d’incertitude qui s’annonce, la recherche de la performance pure (rendement ou plus-value) devrait s’amoindrir devant l’objectif de conservation de la valeur à long terme.

Sources : WiseAM, CEGDD, Meilleurs Agents, Les Echos
Achevé de rédiger le 08/02/2021